仲介業者の義務


通説・判例にしたがって、仲介契約を基本的には、準委任とするとき、善良なる管理者の注意をもって委任事務を処理する義務(民法六四四条)、委任者の請求があるときは、いつでも委任事務処理の状況ぎ報告する義務(民法六四五条)、また、委任事務処理上受領した金銭などを委任者へ引き渡す義務(民法六四六条)が基礎づけられます。
そして、もとより委任事務処理は誠実に行われなくてはなりません(民法一条。宅地建物取引業法三一条)。

これらによって裏打ちされて、宅地建物取引業法には、種々の義務が明定されています。取引態様の明示義務(同法三四条)、重要事項説明義務(同法三五条)、轡面の交付義務(同法三七条)、不当な履行遅延をしな。い義務(同法四四条)、秘密を守る義務(同法四五条)などがそれです。特に重要事項の説明義務は、それを善良な管理者としての注意をもって行うべきである以上、相応の調査・確認をすべきことになるでしょう。
したがって、十分な調査もしないで売買などを成立させ、それによって当事者に批害を与えるようなことがあれば、業者は責任を問われることになりうるわけです。
とくに、取引相手の権限、取引対象物件の瑕疵については、重大な問題を生じうることから慎重に調査すべきです。

家模型とペン

本事例では、仲介の条件として、緑の多い閑静な土地建物をということであったのですから、業者Yとしては、仲介物件の周辺に開発計画があるか否かを調査し、その結米を依頼者であるXに説明告知する契約上の義務があったというべきであって、これを過失により怠ったYは、債務不履行の責任を負うべきであることになります。
また、売主については。かかる仲介の条件が売買の条件とされるなど特段の事情がないかぎり、買主に対して開発計画を告知説明する義務はないとしてよいでしょう。契約締結の交渉は専ら仲介業者が行い、売買の当事者の接触はほとんどなく、また、ともに不動産取引の素人であることからも、そう解すべきだと思われます(なお水事例の元となった、東京高判昭五三・一二・一一、判時九ニーー九四は上記のように判示しています)。


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