売買の予約


予約も一つの契約です。その内容となる債務は、将来、本契約の締結の義務を負担するというもので、本契約の主要な内容は予約において決定されています。そして、当事者のいずれかが、債務の履行(本契約の締結)を求めれば、相手方はそれに応じる義務があり、もし応じないときは、承諾に代わる判決によって(強制履行、民法四一四条二項但書)、本契約を成立させることができます。

家模型

しかし、これではあまり実効性がないので、民法五五六条は、当事者に予約完結権を与える特約を認め、当事者の一方にこの完結権が与えられるのが通常であることから、売買の一方の予約について規定しています。この完結権が行使されると相手方には諾否の自由はなく、直ちに本契約が成立するというものです(一種の形成権)。
そして、この完結枷が不動産の取引について存在する場合には、完結権者は、それを仮登記することができます(不動産登記法二条)。
この仮登記をしておくと、売主が第三者にその不動産を譲渡して、登記を移転しても、完結権を行使して、代金を払って本登記に改めることによって、完結権者は、第三者から不動産を取戻すことができます。

<承諾期間の定めのある申込>
通常一〇万円から五万円の申込証拠金の授受であること、また、顧客の支払能力の調査確認もされていないこと、さらに、予約の破棄のために業者が倍額を払うという恨行も聞かれないことから、右のような予約が申込証拠金の支払によって成立しているとは考えにくいと思われます。
むしろ、申込をしたことの証拠あるいは申込の条件と解すべきで、承諾がない場合には、返還されるべきもの、契約が成立したら、代金に充当すべきものというべきでしょう。

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本事例においても、取引の実際がそうであるように、信義則あるいは慣行によって、黙示的に一定の承諾期間が設定された申込と見て、Yの事務所においてYからの承諾があったとすべきだと思われます。
したがって、申込証拠金は契約の成立以前に交付されたものであり、その点で手付金の分制受領にもあたらないとしてよいでしょう。
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