不動産の仲介の媒介契約


<不動産の仲介=媒介契約の意義と性質>
宅地建物取引業者は、一般に商行為ではない不動産取引を媒介するので、通常民事仲立人と解され、業者と仲介を委託した者との間の契約は、取引の相手方又は物件を探し、取引の交渉を行うという事実行為を内容とすることから準委任であると觧するのが判例・通説です(量判昭四四・六・二六、民集二三-三-二一六四)。

家模型

仲立ちそれ自体は商行為であって、商法五二一条によって報酬請求権があります。民法上委任は無償が原則であり特約のないかぎり、報酬請求権はないが(民法六四八条)、仲介契約の内容である媒介が行われた場合には、その媒介=仲立ちの商行為性によって報酬硝求権が発生すると考えられるからです。
もっとも、業者と依頼者との仲介契約は、委任に類似するが、いずれの典型契約にも属さない特殊の契約類型であるとする論も有力です。

<仲介契約の成立>
仲介契約は依頼者による明示的な申し込みによるのが原則ですが。判例上は黙示の契約の成立を認めるものも多い(たとえば、不動産売買契約について、おそくとも売買契約成立までに、黙示の媒介契約が成立していると解すべきであるとして、直接には委託したことのない業者の買主に対する報酬請求を認めた例があります。最判昭四三・四・二、民集二二―四―八〇三)。

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本事例では、買主からの仲介依頼ですが、「依頼者の依頼の内容が特定の物件を指示してなすのでなく、自己の希望条件を示し、これに適合する未だ特定されていない物件についての買受方の斡旋であるときは、特段の事愉のない限り、依頼者がその希望条件を示してその買受方斡旋の依頼(これが申込みとなる)をなし、これに対して業者が承諾を与えたときに仲介契約が成立する……」とした判例があります(仙台高判昭四八・一・二四、判時七一五-六九)。
複数の仲介業者が関与した場合および物件の紹介を受けた後の直接取引の場合の業者の報酬請求との関係で、仲介契約の成立時期についての判断がまちまちであるようにも思われますが、立ち入らないことにします。


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